Évaluation foncière

Large evaluation fonciere

En septembre, la Ville de Montréal a publié une nouvelle évaluation foncière. Encore cette année, la FECHIMM s’inquiète des conséquences qu’aura la hausse de cette évaluation sur le compte de taxes municipales des coopératives d’habitation au cours des trois prochaines années (de 2017 à 2019).

Tout en militant pour une révision de la fiscalité des coopératives d’habitation et la mise en place d’un statut particulier pour ses membres, la FECHIMM vous propose des informations pour vous aider à mieux comprendre le processus d'évaluation et à préparer votre dossier si vous souhaitez contester l'évaluation effectuée par la Ville.


CONTESTER SON ÉVALUATION FONCIÈRE : MODE D’EMPLOI

Même si votre coop ne peut être vendue, sa valeur, comme celle des autres immeubles du territoire municipal, a été établie en fonction de sa «valeur réelle» sur le marché immobilier. Cette évaluation s’effectue la plupart du temps à partir d’un échantillonnage de propriétés du secteur qui ne tient pas compte des particularités de chacune.

Si vous décidez de contester la hausse d’évaluation déterminée, vous devez déposer, au plus tard le 30 avril 2017, une demande de révision à la Direction de l'évaluation foncière de la Ville de Montréal en remplissant le formulaire prévu à cet effet. Vous devrez également acquitter les frais liés à la demande de révision. En fonction de la valeur de votre coopérative, ceux-ci pourront s’établir entre 75 $ (moins de 500 000$) et 1000$ (plus de 5M$).

Même si vous déposez une demande de révision, vous êtes tenus de payer votre compte de taxes dans les délais prévus. Si vous gagnez votre cause, le montant de taxes payé en trop (avec intérêt, s'il y a lieu) vous sera remboursé par la Ville.

Si votre demande de révision est rejetée, vous pouvez poursuivre votre démarche de contestation en formulant une seconde demande de révision devant le Tribunal administratif du Québec dans les 31 jours suivant la réception de la décision de la Direction de l'évaluation foncière. En cas de nouvel échec, si le juge ayant traité votre dossier vous le permet, la cause pourra être portée en appel à la Cour du Québec.


QUAND ET COMMENT CONTESTER SON ÉVALUATION FONCIÈRE?

Il existe trois conditions importantes à respecter :

  1. Respecter les délais : vous avez jusqu’au 30 avril dans l’ensemble du Québec pour faire à votre municipalité une demande de révision. Cette demande doit être faite dès la première année du rôle foncier.
  2. Remplir le formulaire obligatoire de demande de révision de votre municipalité et le déposer en personne ou par pli recommandé.
  3. Payer les frais liés à la demande de révision qui sont de 75 $ à 1000 $ selon la valeur de votre propriété.

COMMENT SE PRÉPARER?

Votre demande de révision doit faire état des arguments que vous souhaitez que l’évaluateur considère avant de rendre sa décision. Les arguments suivants peuvent être invoqués.

  1. Les revenus produits par l'immeuble sont nettement inférieurs à ceux des alentours, toute proportion gardée l'évaluation devrait refléter cette réalité;
  2. Si l'argument s'y prête, c'est-à-dire si vous croyez que la coopérative aurait une évaluation plus basse selon une autre méthode de calcul, souligner à l'inspecteur que telle méthode (celle des revenus, celle des comparables, celle de la moyenne des ventes similaires récentes, etc.) serait plus appropriée pour la coopérative;
  3. Préciser que la coopérative n'a pas bénéficié de rénovations ou d’améliorations locatives que les acquéreurs ou propriétaires-occupants voisins ont pu réaliser dans leurs immeubles;
  4. Chercher à obtenir que les espaces à usage communautaire soient soustraits de la valeur taxable des immeubles (l’exonération pour les espaces non destinés à la location, comme une salle communautaire par exemple);
  5. Invoquer, s’il y a lieu, des détériorations des services publics dans le quartier (réduction de la fréquence des passages de bus, diminution de la sécurité, fermeture de l’école de quartier, nids de poules plus fréquents, bruit croissant et circulation plus lourde, etc.).

Pour plus d’information sur l’évaluation foncière